Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

• Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
• Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
• Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
• Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
• Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации

Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание

Как выбрать схему покупки, которая подойдет именно вам

Выбор схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой обычно зависит от двух моментов:

• от ситуации, в которой находится Покупатель.
• от его отношения к рискам.

Ограничения ситуации

Ситуация, сам по себе, ограничивает круг использования возможных вариантов.

Например, если Покупатель является зарплатным клиентом стороннего банка и условия ипотеки в нем для него самые выгодные, он может воспользоваться только схемой 3.

Самый безопасный вариант 5 будет недоступен. Если он, конечно, не возьмет ипотеку в банке, который наложил залог на квартиру. Но в этом случае придется отказаться от выгоды в пользу безопасности.

Покупатель с собственными средствами, выбирая самую безопасную схему, не сможет пойти по самому дешевому варианту — схема 5. Для этого ему придется брать ипотеку в том же банке или оплачивать расходы на согласие банка.

В некоторых случаях Продавец готов разделить (или даже полностью взять на себя) расходы по выкупу квартиры из под залога. Но это не всегда ведет к экономии, так как такая «щедрость» обычно закладывается в цену.

Отношение к рискам

Есть два крайних вида отношения к рискам:

• я везунчик, со мной не может случиться ничего плохого;
• я боюсь всего, плохое обязательно произойдет.

В чистом виде они встречаются редко, но так или иначе люди тяготеют к одному из вариантов.

В целом, все способы от 2-го до 5-го являются безопасными. В том смысле, что таким образом ежедневно проходят сотни сделок, и это не приводит к печальным последствиям.

Но для многих людей, эмоционально сложно находится в ситуации, когда они знают, что не сделали все возможное для своей безопасности. И им проще заплатить деньги за свое спокойствие.

Если вы чувствуете, что ваши приоритеты расставлены похожим образом, лучше выбирать варианты 3, 4, 5.

Если же вы располагаете некоторым запасом хладнокровия, можете выбирать способ № 2. Это сэкономит вам деньги.

Способ № 1 я не рекомендую не при каких обстоятельствах.

Способы 2-5 являются безопасными и рекомендованы, в зависимости от ситуации и индивидуальных предпочтений.

Способ 1 НЕ рекомендуется к использованию.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка  по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.  

В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.  

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку,  что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.  

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего  наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

• работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
• стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
• прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

Подготовительный этап

Подготовительный этап к заключению договора ипотечного кредитования требует основательного подхода от будущего заемщика. От правильного и грамотного выбора недвижимости и банка зависят условия ипотеки. При оптимальных вариантах финансовые стороны сделки с банком будут выгодными для заемщика.

Как правильно выбрать недвижимость и оценить ее?

Для поиска подходящего жилья требуется много времени и сил. Ситуация усложняется ещё и тем, что не всякий собственник готов продать недвижимое имущество под ипотеку, да и не все квартиры подходят под программу ипотечного кредитования банков. Если финансы позволяют, то верным решением будет обратиться к услугам риэлтерской организации, которая специализируется на ипотеке.

Благодаря посредническим услугам специалистов можно избежать мошеннических действий и гарантировать безопасность сделки. Риэлтор не только поможет в поиске квартиры с подходящими параметрами, но также и сориентирует покупателя с выбором кредитного учреждения.

Выбор банка

После определения объекта недвижимости и формирования пакета необходимых документов предстоит важный этап – определение финансового учреждения. Ввиду отсутствия детального законодательного регламентирования кредитования жилья, условия ипотеки максимально регулируются внутренней политикой банка.

У каждого банка свои требования к документам и объекту недвижимости. Дата и сроки рассмотрения заявок кредитными комиссиями имеют различия: начиная от недели до 1,5-2 месячного срока.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

• Быстрота совершения.
• Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
• Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

• Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
• Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
• Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи
• Скачать бланк договора купли-продажи
• Скачать образец договора купли-продажи

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

1. В банк помещаются деньги.
2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.
2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Какие есть виды социальных программ ипотек?

Государство устанавливает специальные ипотечные программы для отдельных социальных групп. Так, учителя, работники РЖД, военнослужащие, молодые семьи могут воспользоваться не стандартными ипотечными программами, а специальными предложениями для улучшения жилищных условий.

Суть социальных программ ипотеки заключается в льготах и субсидиях со стороны государства. Наиболее распространенный вид льгот – это пониженные процентные ставки. Кроме того, субсидирование может выражаться посредством продажи жилого помещения в государственном жилищном фонде по пониженной цене.

Молодой семье

Больше всего услугами ипотечного кредитования пользуются молодые семьи. Главное условие социальной ипотеки молодой семье – возраст молодожёнов должен быть ниже 35 лет. Государство проявляет особую заботу к подрастающему поколению. Так, на большие финансовые льготы могут рассчитывать семьи с детьми.

Учителям

Улучшение жилищных условий молодых преподавателей в возрасте до 35 лет может профинансировать государство. Только действует ограничение: молодой учитель может оформить ипотеку на жилье, расположенное только в своем регионе проживания. Субсидированные ипотечные программы педагогам покрывают порядка 40% от стоимости жилого помещения.

Военнослужащим

Военная ипотека выдается военнослужащим с примерной характеристикой места несения службы. Финансовая помощь со стороны государства проявляется в направлении денежных средств в качестве периодических кредитных выплат.

Работники РЖД

Специальные жилищные льготы предусмотрены и для железнодорожников. Участвовать в социальной программе для работников РЖД могут лица с минимум 3-летним стажем работы в органах РЖД. Устанавливается также минимальное возрастное ограничение: на льготы могут рассчитывать только лица старше 21 года.

Субсидирование ипотеки железнодорожников проявляется в уплате ежемесячных процентов: определяется 12%-ставка, 7,5% которых выплачивается государством. Кроме того, первый взнос для работников РЖД составляет всего 10%.

Другие категории граждан

Государством установлены специальные правительственные программы финансовой поддержки улучшения жилищных условий молодых специалистов, многодетных семей, сотрудников полиции.

В частности, для молодых специалистов отсутствует первый взнос на ипотеку, а в случае рождения в семье ребенка причитается единовременная денежная выплата. Молодым специалистом признается лицо, которое трудоустроилось в первый год после окончания вуза.

В отличие от других категорий лиц, полицейским государство готово финансировать строительство загородного дома. Рассчитывать на денежные выплаты могут сотрудники МВД, проработавшие в системе СПО 10 лет и больше.

Многодетные супруги вправе обратиться в Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое позволяет оформить ипотеку с годовой ставкой в 6,5%.

Преимущества и недостатки покупки квартиры, находящейся в ипотеке

В чём же выгода, если покупатель решит приобрести ипотечную недвижимость?

Основной плюс для покупателя – существенная скидка на жильё.

Самым выгодным вариантом является покупка квартиры с обременением ипотекой, если она продаётся на публичных торгах, куда выставляется конфискованная у должников недвижимость.

Банку некогда возиться с продажей, ему необходимо как можно быстрее сбыть «товар» с рук и возместить причинённый ущерб. Поэтому стоимость недвижимости отличается от рыночной. Она устанавливается в соответствии с актом оценки, где кроме рыночной указывается и ликвидационная цена – минимальная, за которую можно продать жильё.

А вот хорошей скидки от собственника квартиры ждать не нужно. Стоимость будет ниже, чем у аналогичных квартир без обременения, но исключительно ради мотивации покупателя купить залоговое жильё.

Ещё один положительный момент – если продажа осуществляется при полной поддержке банка, то покупатель получает защиту от мошенничества. Сделка контролируется юристами кредитной организации, которые следят за правильностью оформления, расчётом между продавцом и покупателем, регистрацией прав собственности и снятием обременения.

К недостаткам можно отнести следующие моменты:

• сам факт, что квартира является залоговой;
• сложность с поиском покупателя;
• требуется обязательное согласие и участие банка;
• более длительный и сложный процесс оформления;
• необходимость выполнять все требования кредитной организации;
• возможность мошенничества, если сделка не контролируется банком.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

• Ячейка депозитария.  Для продавца желательнее использование ячейки депозитария банка. Он гарантировано получит деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец лишь потеряет время на сбор документов и рег.процедуру. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
• Использование заблокированного счета (аккредитива).  Альтернатива ячейки.  Доступ к разблокировке счета передается продавцу только после официально состоявшейся сделке. Тогда продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца.

Отмена сделки

Есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации сделки и ипотеки, то продавец может не получить средства, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: Предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не предоставляйте покупателю оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно. Лучше самому представить их в банк.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция, то есть возврат приобретённого имущества по сделке:

• продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка признается недействительной по каким-либо причинам;
• в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, есть вероятность, что квартира повторно продана. Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

• В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
• К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

• Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
• Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
• Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
• Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги на продажу недвижимости.
• Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

На вторичном рынке ипотека тоже дешевая

Даже без дополнительного субсидирования на вторичном рынке ставки находятся на рекордно низком уровне. «Сейчас они начинаются от 7,4%, поэтому можно с уверенностью сказать, что для ДКП ставки доступны, в дальнейшем же – все зависит от предлагаемых цен на недвижимость и ее стоимости», — говорит Алексей Новиков.

Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки. «Пока ключевую ставку держат на низком уровне, то есть власти пытаются стимулировать потребительский спрос. Сколько государство будет придерживаться такой политики, пока непонятно, здесь тяжело делать прогнозы», — говорит Олег Репченко. В середине декабря глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что пока неясно, осталось ли еще пространство для снижения ключевой ставки.

Кроме того, спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагала распространить программу субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. «Мера государственной поддержки ипотечного кредитования позволяет сделать жилье доступнее для многих россиян благодаря ключевому на сегодня фактору – размеру ежемесячного ипотечного платежа, который снизился примерно на 20%. Данная мера может помочь и вторичному сектору», — считает Елизавета Севастьянова.

Однако, по мнению Олега Репченко, такая мера не принесет реальной пользы ни покупателям, ни рынку в целом (см. «Выгоду от льготной ипотеки на вторичном рынке получат только спекулянты»). «По опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. И во многих случаях рост цен «съел» выгоду от дешевой ипотеки для покупателей. Но эта мера была в целом понятна и обоснована. Нужно было поддержать спрос на новостройки, чтобы стройки не встали и строительная отрасль, в которой занято большое количество людей, не оказалась в кризисе, — отмечает эксперт. — Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой

Весь профит достанется продавцам «вторички», которые, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. Достаточно странно их поддерживать за счет средств налогоплательщиков»

Список документов (полный перечень)

С учетом того факта, что не всегда первый банк одобрит кандидатуру заемщика и вынесет решение о заключении договора, рекомендуется готовить сразу несколько пакетов документов в несколько кредитных учреждений.

Для оформления квартиры в ипотеку требуются следующие документы:

• Анкета-заявление;
• Копии паспорта заявителя;
• Заверенная работодателем выписка из трудовой книжки;

• Документы в подтверждение доходов заявителя:

  • Справка по форме 2-НДФЛ;
  • Справка по форме 3-НДФЛ+копия налоговой декларации (для предпринимателей);
• Заявление-согласие поручителей с приложением документов, подтверждающих их доходы;
• Свидетельство ЗАГСа о регистрации/расторжении брака;
• Государственные сертификаты, предоставляющие права на участие в специальных программах льготного ипотечного кредитования.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра. Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН. Если их нет, действовать описанным выше способом.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

• Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
• Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.