Новостройка или вторичка: что выбрать?

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Инвестиции в новостройки

Тут схема проста: вы вкладываетесь в долевое строительство и покупаете жилье на стадии котлована или чуть позже. Главное, чтобы до сдачи дома в эксплуатацию оставалось не меньше полугода, лучше – больше, тогда выгода будет ощутимее. Застройщики устанавливают цены на новое ещё не сданное жилье гораздо ниже, чем на моменте сдачи дома или после него. И чем ближе подходит срок сдачи дома, тем выше становятся цены. Разница в стоимости квартиры в новостройке при данной схеме может варьироваться в зависимости от региона.

Важным аспектом при покупке квартиры является сегмент. Так, novostroy-moscow.ru являются отличным вложением, которое позволит выгодно распределить свои денежные средства.

Плюсом также будет являться то, что на моменте сдачи дома практически все квартиры будут уже раскуплены, т.е. возникнет дефицит предложений в конкретном жилом комплексе. А покупатели были, есть и будут всегда, включая тех, кто не успел приобрести данное жилье заранее. Когда у застройщика заканчиваются предложения на продажу, то хозяева квартир становятся и хозяевами ситуации. Все, кто после сдачи дома желает продать новую недвижимость в данном комплексе, могут договориться о средней цене за квадратный метр.

Важное замечание: для этой схемы подходит покупка за собственные средства. Если вы будете приобретать новостройку в ипотеку, то совокупные ипотечные выплаты за весь период могут оказаться значительно больше разницы в цене, о которой писалось выше

Плюсы строящегося жилья

Ипотека под 6,5 процентов. Сегодня граждане могут взять сверхвыгодную ипотеку на покупку новостроек. Это специальная программа от государства, по которой ставка составляет всего 6,5 процентов. Воспользоваться такой программой можно до конца октября 2020 года. На вторичку программа не распространяется.

Цены на жилье. Главным плюсом строящегося жилья, наверное, является его стоимость. Если речь идет о начальной стадии строительства, то цена может быть на 20-30% меньше, чем у готовых вариантов. Для тех граждан, что устали копить и вечно догонять уходящий вперед рост цен, такое предложение может быть довольно интересным.

Юридическая чистота. Покупатель новостройки всегда является первым собственником жилья, поэтому здесь нет таких типичных для вторички рисков, когда жилье вдруг оказывается в залоге, является предметом торга в наследственном споре, имеет балласт в виде лиц, которых сложно выписать и т.д.

Новый дизайн, коммуникации. Новостройка – это всегда свежие инженерные решения и последний писк строительной моды. Это дань актуальным запросам потребителей. Кроме того, у такого актива есть большой запас прочности, ведь он явно простоит больше, чем панельная пятиэтажка, возведенная в 60-х годах, которой уже пора под снос.

Удобный ремонт. Покупая жилье в новостройке, граждане могут рассчитывать на проведение ремонта с нуля. Не придется выносить старый хлам, доставшийся от бывших собственников, как это часто бывает на вторичке.

Минимальные риски потери денег. Благодаря введению эскроу-счетов и ряду других нововведений на строительном рынке, сегодня риск потери денег при вложении в новостройку существенно сократился. Механизм эскроу-счета работает следующим образом. Клиент выбирает жилье и вносит всю сумму на спецсчет в банке. Эта сумма там будет лежать до тех пор, пока застройщик не завершит строительство и не выдаст ключи покупателю. Только потом он сможет забрать деньги. Соответственно, если компания не сможет довести стройку до конца, банк просто вернет деньги гражданину.

Новостройки: эмоциональные плюсы

Они новые. Многим нравится сам факт того, что они будут жить в новом доме, в квартире, где до этого никто не жил. Психологически такой переезд воспринимается не просто как новоселье, а как начало новой, более счастливой жизни.

Их проще выбирать. Большую часть информации о комплексе можно получить удалённо, изучив историю застройщика, сайт проекта и форум дольщиков. Еще новостройки удобно выбирать на сервисе Яндекс.Недвижимость в разделе новостроек. Как правило, посещать стройплощадку больше одного раза не обязательно. 

Сделка проходит легко. Вы выбираете квартиру по каталогам в красивом офисе компании-застройщика за чашечкой кофе и подписываете договор в спокойной обстановке. Вам не нужно общаться с хозяевами и риелторами, которые не всегда бывают одинаково любезны и приятны (и могут в последний момент передумать продавать квартиру!), а также ездить в Росреестр (все документы регистрируются застройщиком и потом приходят вам курьерской почтой).

Можно подружиться с соседями. В новостройках, как правило, селятся люди примерно одного круга, и на волне всеобщей радости от переезда нередко возникают довольно тесные дружеские связи. Жить в доме с такой атмосферой приятнее. Кроме того, велик шанс, что у соседей будут дети примерно одного возраста, а это уже важный фактор дополнительной социализации.

Сроки

В квартиру на вторичке можно въехать за две недели: этого времени хватит, чтобы оформить сделку. С новостройкой правила те же, но чаще всего люди покупают новую квартиру в долевку. Тогда новый дом сначала нужно достроить, потом ввести в эксплуатацию, следующие на очереди — ремонт, покупка мебели и выбор штор.

В обоих случаях могут возникнуть внезапные проблемы. Например, старые хозяева затянут с переездом, а застройщик перенесет сроки сдачи объекта. А если семья снимает квартиру перед покупкой, нужно заложить деньги на аренду — на случай, если придется одновременно платить и за съем, и за ипотеку, если она есть.

Вторичка	Новостройка
1

Инфраструктура

Существует предубеждение, что вторичное жилье находится в центре или как минимум в обжитом районе, где есть всё для жизни. А все новые дома, напротив, строятся за городом, где нет ничего: ни дорог, ни школ, ни магазинов. На самом деле и вторичка, и новостройка могут располагаться в любом районе. Но иногда целые жилые комплексы строят в отдаленной части города, туда только прокладывают дорогу или она одна на весь район — а значит, утром здесь будет пробка в сторону работы, а вечером в сторону дома.

Большинство застройщиков разрабатывают концепцию жилого комплекса так, чтобы вся необходимая инфраструктура была в пешей доступности. Иначе квартиры просто не станут покупать. Поэтому помимо дорог и развязок почти в каждом проекте есть школы, сады, поликлиники, отделения полиции и магазины. Многие застройщики предусматривают площади для сетевых магазинов, кафе, ресторанов и баров. Иногда даже строят бизнес-центры, чтобы можно было и работать рядом с домом.

Преимущество вторичного рынка в том, что большинство людей привязаны к какому-то району. Скорее всего, это место, где они родились и выросли, где живут их родители и друзья. Людям хочется оставаться в привычной зоне, ходить к тому же парикмахеру и водить ребенка в школу к своей первой учительнице, и в этом случае выбор квартир на вторичном рынке будет больше, чем в новостройках.

Вторичка	Новостройка
1	1

Плюсы новых домов

Еще одно преимущество в пользу новой квартиры – только что построенные инженерные коммуникации, которые в старом доме могут порядком износиться, работать с перебоями и требовать ремонта.

Преимущества новостройки:

• по сравнению со старыми панельными зданиями, построены из более качественных и надежных материалов;
• более просторные помещения;
• улучшенная планировка;
• чистые подъезды, лестничные площадки;
• подземная парковка.

Изменились и стандарты постройки панельных домов, которые теперь обладают большей жилой площадью. Например, если раньше максимальным метражом однокомнатной квартиры являлась площадь в 33 кв. метра, то сегодня стандарт того же панельного возрос до 38 кв. метров.

Конечно, минусами обладают далеко не все квартиры вторичного жилого фонда

Однако мы не берем во внимание так называемые элитные объекты, располагающиеся в домах дореволюционной и «сталинской» застройки

Инвестиции во вторичку

С ними – совсем другая история: «Тише едешь – дальше будешь». Здесь предыдущая схема не работает, так как со временем жилой фонд, бывший в употреблении, становится ещё более… бывшим в употреблении и его стоимость на фоне большого числа появляющихся новостроек только уменьшается. Поэтому цель вложений во вторичку – последующая сдача в аренду, причем двумя разными способами.

Первый способ

Дано: у вас есть сбережения на первоначальный взнос по ипотеке.

Решение: вы покупаете квартиру в ипотеку, рассчитывая ежемесячный платеж так, чтобы арендная плата за данную недвижимость перекрывала и его, и квартплату.

Второй способ

Дано: вы собираетесь приобрести вторичку за собственные средства без использования ипотеки.

Решение: вы оформляете собственность на квартиру и сразу сдаете ее в аренду.

Ответ: вы – счастливый обладатель вторички, ежемесячно получающий за нее плату от арендаторов. Минус – после оплаты всех квитанций обычно остается ощутимо меньше денег, да и текущий более частый ремонт никто не отменял.

Таким образом, если в случае новостроек инвестиции приобретают долгоиграющий характер, то вторичка – это тот доход, который можно получить непосредственно с момента сдачи в аренду. У каждого варианта свои плюсы: долго ждать и получить один раз более солидную сумму или не ждать совсем и получать прибыль гораздо меньше, но постоянно. Каждый выбирает для себя.

Первичное и вторичное жилье. Основные отличия

Что такое «первичка»

В качестве первичного жилья мы будем рассматривать квартиры, ни разу не подлежащие оформлению на жильцов. В объявлениях о продаже первички часто можно увидеть только генплан жилплощади, т. к. сама недвижимость еще не построена. Стоимость такого жилья будет существенно ниже, чем введенного в эксплуатацию. Однако действия по его приобретению ограничены законом № 214, который регулирует реализацию квартир в строящихся или планируемых к застройке зданиях.

Согласно данному законопроекту, застройщик должен передавать жилье покупателям после постройки и сдачи в эксплуатацию. Данные факты должны быть зафиксированы документально и подтверждены сторонами договора. После сдачи дома оформляется акт приема и передачи, подкрепляющийся подписями участников долевого строительства и застройщика.

После этого покупатели регистрируют право собственности на недвижимость, получая свидетельство о государственной регистрации. Теперь статус жилья уже не является первичным – недвижимость становится вторичной.

Что такое «вторичка» в недвижимости

Вторичное жилье называется так потому, что оно уже являлось чьей-то собственностью, либо принадлежит собственнику в данный момент. Владеть недвижимостью может как частное лицо, так и юридическое. При этом жилье может иметь статус государственного, частного или муниципального.

На деле мы видим: вторичные квартиры не всегда принадлежат к старому жилому фонду. Они могут быть построены год назад, но уже не считаются первичными, хоть и возведены в новом доме. Таким образом, мы несколько уравновешиваем понятия «новостройка» и «вторичка».

Люди, проживающие в муниципальных квартирах, не могут их продавать, т. к. жилье им не принадлежит — оно является собственностью муниципалитета и реализуется жильцам по договору социального найма. Соответственно, у жильцов нет свидетельства о государственной регистрации. Такое жилье также является вторичным, поскольку его владелец – муниципалитет.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности

Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Плюсы вторичного жилья

Выбор предложений. Главным и существенным плюсом вторичного жилья можно назвать большой выбор предложений. Здесь есть варианты на любой вкус и цвет. Можно выбрать дом с историей, жилье с красивым видом из окна, квадратные метры с быстрым выходом к метро. Это могут быть просторные апартаменты или скромная студия.

Пространство для торга. Самое главное, что за ценами на жилье стоит не маркетинговая политика какой-либо компании, а простые люди, с которыми можно легко договориться. Например, гражданин сильно нуждается в деньгах и готов пойти на существенные скидки только для того, чтобы быстро продать жилье. У покупателя будет хорошая возможность выторговать себе наиболее комфортный ценник.

Мгновенное заселение. Сделка купли-продажи квартиры проходит всего в несколько дней. Далее покупатель может сам заселиться в жилье, сдать его в аренду или подарить кому-либо. Жильем можно сразу пользоваться, поскольку первичный ремонт там уже присутствует. Кстати, на ремонте можно неплохо сэкономить, ведь, покупая голые стены в новостройке, гражданин должен еще выложить круглую сумму на ремонт. На вторичке же можно найти вариант с таким ремонтом, который устроит самого взыскательного покупателя.

Все понятно с инфраструктурой. Перед покупкой жилья на вторичном рынке можно заранее узнать, в какую школу будут ходить дети, где вы будете покупать продукты на неделю, в каком кафе отдыхать субботним вечером. Можно поговорить с соседями и узнать все плюсы и минусы района, которые вряд ли в ближайшее время будут сильно меняться.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки

Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

Проверьте наличие лицензии.
Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
Поищите отзывы об агентстве в интернете.
Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий

Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ. Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. 
Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку. Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель,  по обоюдной договоренности,  тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег

Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив

В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой,  заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста. 
Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру. Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.  

Новый дом или старая советская постройка?

С учетом приведенных выше сравнений, плюсов и минусов, можно купить как хорошую новостройку, так и хорошую вторичку. Или наоборот, можно ошибиться с выбором обоих вариантов, при этом думать, что надо было покупать другое.

Также людей интересует:

Инфраструктура

1. Удаленность от центра
2. Больница
3. Садик
4. Школа
5. Спортзал
6. Бассейн
7. Магазины
8. Остановки
9. Аптеки
10. Транспорт
11. Пробки
12. Парковочное место
13. Прогулочные зоны
14. Тротуары
15. Парковки
16. Детские площадки

В доме

1. Этажность дома
2. На каком этаже должна быть квартира
3. Качество стен в доме
4. Центральное водоснабжение
5. Центральное отопление
6. Центральная канализация
7. Отопление газовое или солярка
8. Плиты в доме электрические
9. Плиты в доме газовые
10. Наличие лифта (узнать фирму, почитать отзывы)
11. Вид из окна
12. Наличие балкона
13. Ремонт
14. Черновая отделка (цементные стены и пол, ремонта нет)

Документы

1. Оформление через Росреестр
2. Предварительный договор с застройщиком
3. Договор Долевого Участия (ДДУ)
4. Статус квартиры «Жилое помещение»
5. Статус квартиры «Нежилое помещение»
6. Ипотека
7. На каких правах была приобретена квартира предыдущими владельцами. Если квартира погашалась частично маткапиталом, то могут быть проблемы с детьми. Даже если на них еще не зарегистрировали права собственности в квартире по закону, то родители могут иметь нотариальное обязательство сделать это. Поэтому, если детей в собственниках нет, это еще не значит, что жилье будет перепродано по закону. Такую сделку могут признать недействительной органы опеки. Это могут сделать даже через несколько лет. Это может стать шоком для новых владельцев.

Объективно, квартира в новостройке лучше, чем квартира-вторичка. В целом, квартиры в домах времен СССР хуже по качеству и изношены, но они отлично расположены. Новостройки наоборот – качество домов хорошее (если застройщик строил с соблюдением всех норм), но инфраструктура страдает.

К примеры, среди вторичного жилья, в таких домах, как сталинки или хрущевки, может быть много недостатков в связи с тем, что строились они довольно давно. Например, в сталинка могут отсутствовать ванные комнаты. А в хрущевках люди жалуются на очень тонкие стены и невероятную слышимость.

Однако есть минусы и в новостройке. Как правило, в новом доме люди очень долго делают ремонты. А это, как можно услышать от многих новоселов, невыносимые муки, когда соседи сверху и сбоку могут одновременно сверлить стены и стучать. И это может продолжаться с самого утра до позднего времени. Уроки с ребенком не поделать, на выходном дне не выспаться, так как начинают ремонты рано утром. Как правило, ремонты делают ремонтные бригады, которых нанимают владельцы. Такое люди редко предусматривают при покупке, однако потом новостройки этим многим не нравятся.

Когда квартира приобретается во вторичке, там вероятность ремонта у соседей гораздо ниже. Если они что-то и делают, то это часто незначительные ремонты, типа повесить полку. А вот в новых домах делают проводку, кладут полы, устанавливают корпусную мебель. Ремонтный шум может продолжаться в новостройках до 3-5 лет с момента заселения дома. Один сосед заканчивает ремонт, другой его рядом начинает.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков

Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».

В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).

В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.

Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.

Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.

А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования. Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования. Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.