Как изменится состав продуктовой потребительской корзины в 2021 году

Плюсы и минусы самозанятости

Статус самозанятого позволяет малым предпринимателям вести бизнес легально, без сложной бухгалтерии и с умеренными налогами. Но есть и подводные камни. Рассмотрим плюсы и минусы самозанятости.

Плюсы НПД:

• Упрощенная регистрация в налоговой и снятие с учета. Чтобы зарегистрироваться или отказаться от НПД, не нужно собирать пакет документов и идти в ФНС. Все можно сделать онлайн по паспорту.
• Нет обязательных страховых взносов. Самозанятые граждане освобождаются от обязанности уплачивать взносы в ПФР и ФСС. Они платят только налоги с доходов. Если доходов нет, вы ничего не платите.
• Нет отчетов и деклараций. Не нужно подавать декларации в налоговую. Все отчеты формируются автоматически в приложении «Мой налог».
• Не нужно покупать ККТ (контрольно-кассовую технику). Чеки формируются в приложении «Мой налог». Вам нужно лишь указать статус клиента – физлицо, ИП или юрлицо, – чтобы система корректно рассчитала налог.
• Возможность официально работать с юридическими лицами. Они ведут бухгалтерию и сдают отчетность, поэтому нужны документы, подтверждающие расходы. Самозанятый сможет оформить чек и акт выполненных работ.
• Налоговый бонус – 10 000 ₽. Сумма автоматически начисляется при регистрации и постепенно расходуется на уплату налогов.

Минусы самозанятости:

• Не начисляется трудовой стаж. Самозанятые не платят обязательные взносы в ПФР, поэтому трудовой стаж не начисляется. Вопрос можно решить, если делать отчисления добровольно.
• Нет социальных выплат и пособий. Самозанятый освобожден от уплаты страховых взносов, поэтому больничные листы и отпуск по уходу за ребенком не оплачиваются.
• Периодичность налоговых платежей. Налог на профессиональный доход нужно уплачивать каждый месяц.
• Ограничение по видам деятельности. Перейти на НПД не получится, например, у перекупов, риелторов и частных адвокатов.
• Ограничение по выручке. Если годовой доход превысит 2,4 миллиона ₽, придется регистрировать ИП и выбирать другую систему налогообложения.
• Нет наемных сотрудников. Плательщик НПД не имеет права нанимать работников.

Перед регистрацией определите приоритеты бизнеса. Если вам удобнее работать в одиночку, становитесь самозанятым. Если планируете набирать штат, лучше сразу зарегистрировать ИП и выбрать подходящую для вашей деятельности систему налогообложения.

Статья в тему: Что лучше — самозанятость или ИП

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Что такое самозанятость

Что же на сегодняшний день значит самозанятость, и какие тут есть плюсы и минусы? Данный экспериментальный режим оформления деятельности под названием «Налог на профессиональный доход» (НПД) был принят в 2019 году. По закону любой гражданин России и некоторых других стран (Беларуси, Казахстана, Армении и Киргизии) может официально зарегистрироваться как самозанятый. С 1 августа 2022 года это стало доступно еще и жителям Украины, ДНР и ЛНР.

Кроме того, предприниматели, оставаясь в статусе ИП, могут начать работать по НПД. Порядок перехода на самозанятость тут такой: сначала регистрация в качестве самозанятого и подача заявления (в тридцатидневный срок) об отказе от УСН или ЕСХН (упрощенная система налогообложения и единый сельскохозяйственный налог, соответственно), если человек работал по одной из этих схем.

Те, кто имеют патент, должны дождаться срока его окончания, либо отказаться от него, а затем оформлять самозанятость.

Как оформить самозанятость, какие есть тут минусы, плюсы и подводные камни? Условия для работы по НПД такие:

• годовой доход – не более 2,4 млн. рублей;
• деятельность самостоятельная, без привлечения наемных рабочих;
• вид деятельности должен быть официально разрешенным.

ТОП-30 IT-профессий 2022 года с доходом от 200 000 ₽

Команда GeekBrains совместно с международными специалистами по развитию карьеры
подготовили материалы, которые помогут вам начать путь к профессии мечты.

Подборка содержит только самые востребованные и высокооплачиваемые специальности
и направления в IT-сфере. 86% наших учеников с помощью данных материалов определились
с карьерной целью на ближайшее будущее!

Скачивайте и используйте уже сегодня:

Александр Сагун
Исполнительный директор Geekbrains

Топ-30 самых востребованных и высокооплачиваемых профессий 2022

Поможет разобраться в актуальной ситуации на рынке труда

Подборка 50+ ресурсов об IT-сфере

Только лучшие телеграм-каналы, каналы Youtube, подкасты, форумы и многое другое для того, чтобы узнавать новое про IT

ТОП 50+ сервисов и приложений от Geekbrains

Безопасные и надежные программы для работы в наши дни

Получить подборку бесплатно

pdf 3,7mb
doc 1,7mb

Уже скачали 16032

Если ваш заработок превышает 2,4 млн. рублей в год, стать самозанятым вы не можете. Что касается помесячного дохода, то здесь нет никаких ограничительных норм. Возможно, в одном месяце вы заработали 50 тыс. рублей, потом два месяца — вообще ничего, а в следующем – уже миллион. Если у вас есть наемные сотрудники, то работа по самозанятости вам не разрешается.

Ещё по закону НПД неприменимо к некоторым видам деятельности, таким как:

• Перепродажа готовых, подакцизных или маркированных товаров. Это, в частности, алкоголь, табачные изделия, лекарственные средства, обувь, товары легкой промышленности.
• Доставка (к примеру, вы курьер-частник). За исключением случаев, когда продавец обеспечит вас онлайн-кассой, и вы сможете при приеме денег выдавать клиентам чеки.
• Работа агентом, поручителем, оказание комиссионных услуг (в качестве консультанта, например).
• Добыча или продажа полезных ископаемых (песка, например).

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

• Паспорт собственника объекта.
• Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
• Правоустанавливающие документы на объект.
• Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

• Положительный (помещение можно переводить в жилое).
• Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Динамика спроса на коммерческую недвижимость

Актуально:
Привлечение инвестиций на развитие бизнеса

За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.

Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %

В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.

При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.

Рис. 3.  Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.

Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.

За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.

Отраслевая структура спроса на офисные помещения

В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.

Однако в связи с высокой активностью IT-компаний в структуре спроса на офисы компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Коммуникации), они были лидерами в первые девять месяцев 2021 года с долей практически 28%. На втором месте оказались представители сферы B2B с долей в 14,5%. Средний размер сделки аренды составил в период I–III кв. 2021 г. 1 667 м2.

Рост интереса к гибким офисам

Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс. м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.

На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».

Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.

SWOT Анализ

Для полноты картины дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.

SWOT анализ жилой недвижимости

Сильные стороны: —      Разнообразие выбора жилых проектов для инвестиций; —      Самостоятельный выбор квартиры и оценка ее характеристик без детального погружения в рынок жилой недвижимости; —      Самостоятельный поиск арендатора (много доступных ресурсов от ЦИАН до Теlеgrаm-каналов); —      Сравнительным методом легко определить потенциальный размер арендного потока; —      Низкие налоги и коммунальные платежи;

Слабые стороны: —      Низкая доходность; —      Как правило, необходимы вложения перед сдачей квартиры в аренду; —      Платежеспособность арендатора узнается по факту сдачи квартиры в аренду —      Как правило индексация арендной ставки жилой недвижимости происходит редко —      Постоянное вовлечение и общение с арендатором.

Возможности: —      Увеличение потенциального размера арендной платы за счет выполненного качественного ремонта и удачно выбранной локации проекта; —      При покупке на стадии строительства возможен рост стоимости недвижимости до 20-25%

Угрозы: —      Дополнительные затраты (износ предметов мебели, поломка сантехники, косметический ремонт); —      Частая смена арендаторов (причина: переезд в другой город, смена работы и т.д.); —      Снижение арендного потока из-за высокой конкуренции на рынке аренды жилья; —      Рост спроса на загородную недвижимость и снижение спроса на квартиры.

SWOT анализ коммерческой недвижимости

Сильные стороны: —      Высокая доходность; —      Низкая конкуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости; —      Долгосрочные отношения с арендатором (средний срок аренды от 5 лет); —      Расходы на текущий ремонт берет на себя арендатор; —      Арендатор напрямую взаимодействует с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями; —      Прогнозируемый доход от сдачи в аренду: в договоре зафиксированы суммы арендной платы и индексация на весь срок аренды

Слабые стороны: —      Ограниченные знания у частных инвесторов о рынке коммерческой недвижимости; —      Для поиска ликвидного коммерческого помещения и надежного арендатора требуется погружение в рынок коммерческой недвижимости и помощь консультанта, что приводит к дополнительным расходам; —      Высокие налоги и коммунальные платежи.

Возможности: —      При покупке на стадии строительства и при изменении транспортной сети и плотности жителей возможен рост стоимости недвижимости до 45%; —      При покупке на стадии строительства появляется время на поиск арендатора заранее, что сократит время простоя помещения после ввода объекта в эксплуатацию; —      Есть возможность проверить арендатора но платежеспособность заранее (оценка по финансовой деятельности)

Угрозы: —      Нестабильная внешнеполитическая ситуация, санкции, отказ западных компаний от работы в России; —      Замедление темпов развития экономики и снижение покупательской способности.

Коммунальные платежи

Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости. Он рассчитывается по площади помещения или квартиры и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ. Собственники коммерческих помещений вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.

Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей. Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов: 

• в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

• арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться; 

• цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций; 

• здания класса В устаревают быстрее зданий класса А; 

• вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Налоги

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

1. Налог на имущество;
2. Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество

Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Ставки налога на имущество в 2022 году:

• Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3 %.
• Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2 %.

Налог на доходы

Налог на доходы полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или пробрести патент.

Подробно тема налогообложения раскрыта в статье «Налоги на недвижимость. Как не платить налог на имущество»

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

• 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
• 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

• НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
• Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

https://youtube.com/watch?v=8D8gTC7Ylkk

Льготное кредитование для самозанятых

В 2022 году действует следующие антикризисные программы льготного кредитования, доступные для самозанятых:

• Программа Корпорации МСП и ЦБ «ПСК Инвестиционная». Согласно ей, уполномоченные банки предусматривают выдачу самозанятым кредитов на организацию и развитие своего дела в части пополнения оборотных средств и финансирования текущей деятельности (в том числе на уплату налогов и сборов (за исключением погашения просроченной задолженности по налогам и сборам) в объеме, не превышающем 30% общей суммы кредита) в размере до 500 тыс. рублей. Ставка — до 11%. В списке на сайте “Корпорации МСК” значится 60 банков-участников. В системно-значимых банках оформить кредит по этой программе можно только на инвестиционные цели, в прочих — и на инвестиционные, и на оборотные. Данная программа будет работать до конца 2022 года, заявки банки будут принимать до 30 декабря.

  

  

  

  

  

• Программа “1764”. Программа действует с 2019 года в рамках господдержки МСП и Постановления Правительства от 30.12.2018 г. № 1764. По ней кредит можно получить на:

1. инвестиционные цели — по ставке 15% на срок до 10 лет, ставка субсидируется в течение 5 лет.
2. пополнение оборотных средств — по ставке 15% и на срок до 1 года;
3. на развитие предпринимательской деятельности — по ставке 16%, лимитом до 10 млн. рублей.

Получить кредит могут представители приоритетных отраслей, это:

• розничная и оптовая торговля;

• сельское хозяйство;

• внутренний туризм;

• наука и техника;

• здравоохранение;

• образование;

• обрабатывающая промышленность;

• ресторанный бизнес;

• бытовые услуги.

Список банков-участников приведен на портале “Мой бизнес”. Подать заявку на кредит можно до 2024 года.

Также существует Программа Банка России «ПСК Оборотная», но в июле 2022 года лимит программы был практически выработан. Программы не имеют требований к обеспечению, но банки вправе запрашивать залог или поручительство. Если самозанятых их предоставить не может, следует обратиться за помощью в “Корпорацию МСП” или региональные гарантийные обязательства (РГО).

Ликвидность помещения

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Скорость продажи.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора.

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

 По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.